Воскресенье, 24.09.2017, 04:20
• 07.05.2015
Подкаст
БизнесПоиск работыНачальствоДоп. заработок
Рабочий деньHRМылый бизнесMarketing и PR
Менеджмент

Добавить в избранное

Как оформить ипотечный кредит на покупку коммерческой недвижимости?


1. Коммерческая ипотека – это новый кредитный продукт, предоставляемый банками физическим и юридическим лицам на покупку коммерческих помещений, необходимых для организации и развития бизнеса. При классической ипотеке, которая выдается на приобретение жилья, заемщик сначала оформляет кредит, получает заемные средства, покупает квартиру и только после этого оформляет право собственности на данную недвижимость и передает ее банку в качестве залогового обеспечения. Оформление нежилой ипотеки происходит по другой схеме: нашла здесь сначала заемщик должен купить объект коммерческой недвижимости, оформить его в собственность и лишь потом кредитно-финансовое учреждение предоставит ему кредит под залог приобретенного офисного, торгового или производственного помещения. Получается парадокс: бизнесмену нужны заемные средства, чтобы купить коммерческую недвижимость, но получить их в банке он сможет только после того, как предоставит эту недвижимость, находящуюся в его собственности, в качестве залогового обеспечения.

2. В законе «Об ипотеке» ничего не сказано о коммерческой недвижимости, следовательно, коммерческое ипотечное кредитование не регулируется действующим законодательством. Это дает кредитно-финансовым учреждениям законное право самостоятельно разрабатывать схемы оформления бизнес-ипотеки.

3. Как уже было отмечено выше, при коммерческом ипотечном кредитовании заемщик изначально должен быть полноправным собственником помещения для осуществления коммерческой деятельности, которое он передает банку в качестве залога для получения ссуды, поэтому нежилая ипотека может быть оформлена только одним из нижеописанных способов:
• Путем оформления предварительного соглашения.
В этом случае предприниматель должен найти продавца коммерческой недвижимости, который бы дал согласие на частичную оплату его товара. Затем сторонам предстоящей сделки нужно заключить предварительное соглашение, по условиям которого покупатель (он же потенциальный заемщик) должен передать собственнику реализуемого объекта недвижимости задаток. Затем между ними подписывается договор купли-продажи, который регистрируется в ФУГРЦ. Через месяц покупатель станет полноправным владельцем коммерческого помещения и сможет передать его в качестве залогового обеспечения по коммерческой ипотеке. Часть средств, предоставленных банком, залогодатель должен будет передать продавцу.
• Оформление нежилой ипотеки через аккредитив.
Этот способ аналогичен первому, но предварительный договор купли-продажи здесь оформлять не нужно. Сделка купли-продажи в этом случае проходит с участием банка, который предоставляет продавцу аккредитив (официальное обязательство), который является гарантией, что покупатель выплатит остаток денежных средств за приобретаемую коммерческую недвижимость сразу же после того, как он станет ее полноправным собственником. Затем заключается договор купли-продажи, сделка регистрируется, и объект недвижимости передается банку в качестве залога.
• Создание новой фирмы.
Это самый удобный и распространенный способ оформления нежилой ипотеки. В этом случае покупатель и продавец регистрируют новое юридическое лицо и оформляют объект сделки в собственность, после чего оформляют ссуду под его залог. Затем заемщик скупает все акции этой фирмы и становится ее полноправным владельцем, следовательно, и собственником залогового коммерческого объекта недвижимости. После того, как ипотека будет выплачена, обременение с коммерческого помещения будет снято.

4. К кандидатуре потенциального залогодателя банк предъявляет следующие требования:
• Положительное кредитное прошлое.
• Возраст ипотекодателя – 21-65 лет.
• Объект ипотеки должен быть расположен в районе, где присутствует отделение банка-кредитора (расстояние не более 200 км.).
• Годовой объем выручки для заемщиков-представителей малого бизнеса – не менее 400 млн. рублей; для представителей среднего бизнеса – не менее 1 млрд. рублей.
• Период работы бизнеса – 6-12 месяцев.
• Отсутствие негативной деловой репутации
• Размер первоначального взноса – 20-30%
• Открытие расчетного счета в банке-кредиторе.
• Обязательное страхование залога.

5. Индивидуальный предприниматель должен предъявить банку следующие документы:
• Паспорт
• Страховое удостоверение
• ИНН
• Лицензия на осуществление предпринимательской деятельности.
• Документ о текущей рыночной стоимости предмета коммерческой ипотеки.
• Заключение эксперта об оценочной стоимости коммерческого помещения.
• Договор купли-продажи объекта недвижимости.
• Свидетельство о регистрации права собственности на залоговый объект и землю.
Если в роли заемщика выступает юридическое лицо, то помимо вышеперечисленных документов банк потребует от него документ, содержащий информацию о кредиторской и дебиторской задолженности, бухгалтерский отчет, документы, содержащие сведения о действующих кредитных договорах, расчетных и текущих счетах фирмы и т.д.

6. Коммерческую ипотеку можно оформить на следующих условиях:
• Срок кредитования – 3-12 лет.
• Размер бизнес-ипотеки – 100000 рублей до 170 млн. рублей.
• Размер процентной ставки – 15-20% годовых.
931
Добавил: Виталия
Рейтинг: 5.0

Получи первым новые полезные статьи

Ваши дополнения-комментарии к статье
Всего комментариев: 0
avatar